Peut-on vendre un bien en indivision sans l’accord de tous les héritiers ?

Vous êtes en indivision sur une maison, un terrain ou un immeuble hérité ?
Et un ou plusieurs héritiers refusent de vendre ?
Vous vous demandez si vous pouvez vendre sans leur accord ?

➡️ La réponse est : oui, dans certains cas.
Mais cela dépend du nombre d’indivisaires, de leur part, et de la procédure engagée.

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision, c’est lorsque plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien.
C’est courant en Guadeloupe, notamment en cas de succession non partagée.

Chacun possède une quote-part du bien (ex : 25 %, 50 %, etc.)
Pour vendre, la règle classique veut que tous soient d’accord.
Mais cette règle a des exceptions.

Que faire quand un héritier bloque la vente ?

Cas typique :

• Un bien hérité de parents décédés

• 3 enfants propriétaires

• 2 veulent vendre, 1 refuse de signer

Résultat : blocage.
Le bien se dégrade. Les tensions montent. Personne n’avance.

3 solutions pour vendre sans accord unanime

1. La majorité des 2/3 suffit dans certains cas (Loi n° 2009-526, art. 815-3 du Code civil)

Depuis 2009, les indivisaires représentant 2/3 des droits peuvent demander une vente par notaire, même si un ou plusieurs indivisaires refusent.

Conditions :

• Bien indivis depuis plus de 5 ans

• Notification envoyée à tous les indivisaires

• Aucune opposition devant le tribunal sous 3 mois

• Procédure encadrée par un notaire

⚠ Cette règle ne s’applique pas aux indivisions volontaires (achat à plusieurs en SCI, par exemple).

2. La demande de partage judiciaire

Si aucune solution amiable n’aboutit, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage du bien.
C’est une procédure plus longue, mais qui peut débloquer même les cas les plus rigides.

Le juge peut :

• Forcer la vente du bien

• Attribuer le bien à l’un des héritiers avec soulte

• Ordonner la licitation (vente aux enchères)

3. La sortie amiable, en faisant estimer la valeur de rachat

Parfois, l’héritier bloquant refuse de vendre, mais acceptera d’acheter vos parts.
Encore faut-il savoir à quel prix.
C’est là que l’avis de valeur est indispensable pour fixer une base équitable.

Quels documents faut-il préparer ?

• Acte de notoriété (établissant la liste des héritiers)

• Titre de propriété du bien

• État des lieux (diagnostics, plans, etc.)

• Estimation ou avis de valeur signé

• Copie des parts indivises de chaque héritier

Bon à savoir : l’indivision est temporaire par nature

“Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.”
— Code civil, article 815

Cela signifie que vous avez le droit de vouloir sortir de l’indivision.
Et que la loi prévoit des solutions, même quand l’accord n’est pas unanime.

En Guadeloupe, que faire si vous êtes bloqué ?

Chez Penser Patrimoine, nous accompagnons des familles dans ce genre de situations chaque semaine.

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